Usucapião – o que precisamos saber?

USUCAPIÃO - Nesse pequeno artigo nosso objetivo é trazer algumas considerações sobre a usucapião, que é objeto de muita discussão e estudo.

Antes de começarmos nosso estudo sobre a usucapião, é de extrema importância trazer a tona o que o legislador deixou gravado em nossa Constituição Federal, em seu artigo 5º, no que tange o tema em pauta:

Art.5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[...]

___________________________________________________________________________________________________________________________________

XXII – é garantido o direito de propriedade;

XXIII – a propriedade atenderá a sua função social. (grifos nossos)

Essas palavras deveriam ecoar de forma absoluta, ou ao menos de forma a garantir minimamente as condições básicas a todos os cidadãos, contudo não podemos ser ingênuos nem hipócritas, vez que temos plena consciência que isso não ocorre.

Podemos definir usucapião como uma das formas de aquisição originária da propriedade de bens móveis e imóveis, e de outros direitos reais, levando-se em conta o tempo da posse e o preenchimento, pelo possuidor, dos requisitos exigidos pela legislação aplicável a este instituto.

Orlando Gomes, define usucapião como “um modo de aquisição da propriedade, por via da qual o possuidor se torna proprietário”.

Para que o possuidor de determinado bem se utilize da usucapião, como já foi dito acima, é preciso o preenchimento de certos requisitos: requisitos formais; requisitos reais; e requisitos pessoais.

(i) Requisitos Formais: a posse e o tempo. Contudo outras exigências para se caracterizar a usucapião variarão de acordo com cada espécie, que falaremos mais abaixo;

(ii) Requisitos Reais: O bem que se pretende adquirir a propriedade deve ser suscetível de ser usucapido. Não podem ser objeto de usucapião os bens fora do comércio pela sua própria natureza e os bens públicos. Estes, por expressa proibição constitucional (artigos 183, § 3º e 191, parágrafo único).

(iii) Requisitos Pessoais: Verificar se o adquirente é capaz com qualidade para adquirir a propriedade do bem via usucapião, sendo certo que, havendo uma das causas impeditivas da aquisição da propriedade em razão da pessoa do adquirente, não podemos falar em usucapião.

Em relação à posse, como requisito formal suficiente a ocasionar a aquisição da propriedade é necessário que ela seja: mansa, pacífica, contínua e exercida publicamente com a intenção de ser dono.

Quanto à continuidade da posse, não significa que o bem seja possuído pela mesma pessoa, ou seja, a legislação permite ao posseiro somar à sua posse a do seu antecessor de boa-fé (as posses somadas devem ser aptas a gerar a usucapião).

A título de conhecimento, podemos destacar duas as teorias que justificam o fundamento ético da perda do direito do proprietário para o possuidor.

1) Teoria subjetiva: Está fundamentada na renúncia presumida do direito, pelo proprietário, que não utiliza a propriedade por certo tempo, presumindo-se o desinteresse e sua conseqüente intenção de abandoná-la;

2) Teoria objetiva: Muito adotada pelo direito moderno, justifica a usucapião na utilidade social (função e interesse). Segundo essa teoria, o proprietário deve usar o bem, seja ele móvel ou imóvel, ainda que indiretamente, dando-lhe utilidade;

Ressaltamos que dentre os efeitos advindos da usucapião, podemos destacar a constituição de título de transferência do bem ao usucapiente (aquele que pede a usucapião), oponível erga omnes.

Modalidades de usucapião:

(i) Extraordinária

(ii) Ordinária

(iii) Especial (urbana e coletiva)

(iv) Especial Rural

(i) Usucapião Extraordinária (Base legal: art. 1.238 do Código Civil Brasileiro)

A usucapião extraordinária independe de justo título ou de boa-fé. São requisitos para essa modalidade de usucapião:

Posse com ânimo de dono;
Posse justa (não violenta, clandestina ou precária)
Sem oposição (mansa e pacífica).
Ininterrupta;
Por prazo igual ou superior a quinze anos.
O prazo será reduzido de quinze para dez anos quando o possuidor houver, comprovadamente, estabelecido, no imóvel, a sua moradia habitual, ou realizado, no imóvel, obras ou serviços de caráter produtivo. Nessa modalidade, é possível requerer ao juiz que declare a usucapião por sentença (sentença declaratória).

Se o bem, objeto da usucapião, for móvel, a posse a ser comprovada será de cinco anos, a teor do que dispõe o artigo 1.261 do novo Código Civil.

(ii) Usucapião Ordinária (Base legal: art. 1.242 do Código Civil Brasileiro)

A usucapião ordinária depende de justo título e de boa-fé. São requisitos para essa modalidade de usucapião:

Posse mansa e pacífica;
Ininterrupta;
Sem oposição do proprietário; e
Por prazo igual ou superior a dez anos.
O prazo será reduzido de dez para cinco anos quando, comprovadamente, o possuidor houver adquirido o imóvel onerosamente, com registro posteriormente cancelado, e houver realizado, no imóvel, investimentos de interesse econômico e social; ou o possuidor houver estabelecido, no imóvel, a sua moradia habitual.

Em se tratando de bem móvel, nos termos do artigo 1.260 do Código Civil, além da necessidade de justo título e boa-fé do possuidor, que este exerça a posse sobre tal bem durante três anos.

(iii) Usucapião Especial Urbana (Base legal: artigo 183 da Constituição Federal e artigos 9º, 10, 11, 12, 13 e 14 Estatuto da Cidade)

A usucapião especial urbana é subdividida em duas:

Urbana individual — Ocorre no caso de imóveis urbanos com área de até 250 m².

O imóvel deve ter sido ocupado com animus de moradia para si próprio ou para sua família. Não há exigência de justo título e presume-se a boa-fé. Outros requisitos:

O possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

Posse mansa e pacífica;

Ininterrupta;
Sem oposição do proprietário; e
Por prazo igual ou superior a cinco anos.
Urbana coletiva— Ocorre somente no caso de imóveis urbanos com área superior a 250 m².

O imóvel deve ter sido ocupado por indivíduos de baixa renda, com o animus de dono, para moradia deles ou de suas famílias. Não há exigência de justo título e presume-se a boa-fé. Outros Requisitos:

Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural;
Posse mansa e pacífica;
Ininterrupta;
Sem oposição do proprietário; e
Por prazo igual ou superior a cinco anos.
Art. 183 da CF: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”

(iv) Usucapião Especial Rural (Base legal: artigo 191 da Constituição Federal).

Uma das formas de aquisição é através de sentença judicial, a quem, não sendo proprietário de outro imóvel rural ou urbano, possua, como se dono fosse, por cinco anos ininterruptos e sem oposição do proprietário, área rural de terra não superior a 50 hectares, desde que nela produza por seu trabalho ou de sua família e nela tenha sua moradia. Não há exigência de justo título e presume-se a boa-fé.

O artigo 191, por sua vez, preceitua sobre a usucapião especial rural:

Art.191 da CF: “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.

Assim, podemos finalizar este artigo, concluindo que a usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade decorrente do preenchimento de certos requisitos. Ao mesmo tempo trata-se de um modo de perda de propriedade. Desta forma, a usucapião é uma forma de regularizar a posse, pela transferência da propriedade do bem ao possuidor independente da vontade do proprietário.

Diante disso, ao longo dos anos, nossa legislação vem avançando na busca por atender a função social da propriedade, à medida que surgem novas modalidades de usucapião, além de uma exigência temporal mais enxuta, o que denota que, tanto as doutrinas, jurisprudências e súmulas mais contemporâneas estão se adequando a nossa realidade social e aos problemas que surgem por essa enorme desigualdade.

Alessandro Di Giuseppe

 

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BARRUFFINI, José Carlos Tosetti. Usucapião constitucional urbano e rural: função social da propriedade. São Paulo: Atlas, 1998.
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GOMES, Orlando. Direitos reais. 15.ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999.
GONÇALVES, Marcus Vinícius Rios. Dos Vícios da Posse, pp. 15 e 16, 2ª edição, São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2001.
MONTEIRO, Washington de Barros. Do usucapião. In: MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das coisas. 33.ed. rev. atual. São Paulo: Saraiva, 1997.
NEQUETE, Lenine. Da Prescrição Aquisitiva, p. 173, 2ª edição, Porto Alegre: Sulina, 1970.
NÓBREGA, Vandick Londres da. Compêndio de Direito Romano, vol. II, pp. 87 e 88, 6ª edição, Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos S/A, 1971.
NEGRÃO, Theotônio, Código civil e legislação civil em vigor, 23. ed., São Paulo: Saraiva, 2004.
VENOSA, Sílvio de Salvo, Direito civil: direitos reais (6a ed.), São Paulo: Atlas, 2006.

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